אפשר לומר שרובנו השכרנו או שכרנו דירת מגורים, לפחות פעם אחת בחיינו. רבים מרגישים נוח ובטוח להוריד מהאינטרנט טיוטא של הסכם שכירות, למלא את תקופת השכירות, גובה השכירות ופשוט לחתום על ההסכם מבלי שבדקו האם הסכם השכירות שהורידו אכן מגשים את מטרות השכירות ואת התנאים אשר לפיהם התקשרו הצדדים בהסכם שכירות.

במאמר זה, ננסה להאיר ולהעיר, ולו במקצת, את עיניהם של שוכרי ומשכירי הדירות, על מנת שהללו ישכילו להבין את החשיבות שעריכת הסכם שכירות נכון שיתאים להגשת מטרות השכירות.

מהו בעצם חוזה שכירות של דירה?

בראש ובראשונה מדובר על חוזה שנכרת בין שני צדדים, משכיר (בעל הדירה) ושוכר.החוק העיקרי המסדיר את המסגרת הנורמטיבית של עולם החוזים בדין הישראלי הינו חוק החוזים (חלק כללי) תשל"ג – 1973 (ולהלן – "חוק החוזים"). לפיו, חוזה הוא בעצם הסכם שנעשה בין הצדדים, ויכול שיעשה בכתב, בעל פה ואפילו בדרך של התנהגות. ואולם, ישנם חוזים (כגון: רכישת מקרקעין, הסכם שכירות העולה על חמש שנים ועוד) שתנאי לתוקפו של ההסכם יהיה כי בין הצדדים נעשה הסכם בכתב אשר כולל פרמטרים מסוימים. הדבר היפה בעולם החוזים הוא כי הצדדים יכולים להביא לידי ביטוי בהסכם ביניהם את כל רצונותיהם, כלומר – תוכנו של ההסכם יכול להכיל כל שעולה לרוחם של הצדדים (כל עוד לא הדבר לא נוגד את תקנת הציבור, אין בו מימד פלילי וכדומה).

עוד חשוב להבין שהשכרת/שכירת דירת מגורים, הינה שכירת מקרקעין לתקופה מסוימת, והרי שמדובר בעסקה במקרקעין לכל דבר ועניין, ומכאן גם החשיבות הרבה שיש לתת לעסקת השכירות, ולהבין את ההוראות השונות החלות על עסקה מסוג זו.

מהי שכירות במקרקעין? חוק המקרקעין תשכ"ט – 1969 מגדיר מהי שכירות במקרקעין. שכירות במקרקעין (בין אם דירה או משרד או אפילו מגרשוכיוצ"ב) הינה זכות להשתמש ולהחזיק במקרקעין לתקופה מסוימת בתמורה לתשלום. כלומר,  שימוש במקרקעין ללא תמורה אינו מהווה עסקה שכירות, ואילו הרשאה לשימוש במקרקעין לכל החיים גם אינה מהווה עסקת שכירות.

עוד חשוב לדעת כי עסקת שכירות לתקופה העולה על חמש שנים מכונה'חכירה', ואילו עסקת שכירות העולה על עשרים וחמש שנה מכונה'חכירה לדורות'. כאן זה גם המקום לציין כי תקופות אלו לא סתם נקבעו, אלא חלים על תקופות שכירות אלו כללים נוספים, בין היתר, חובת רישום עסקת השכירות, ואפילו חובת תשלום מס במקרים מסוימים– לכן, חשוב מאוד להתייעץ עם עו"ד המתמחה במקרקעין טרם חתימה על הסכם שכירות.

יש לומר, איפא, כי עסקת שכירות דירה, מהווה בעצם הסכם בכתב בין הצדדים להשתמש בדירה למשך תקופה מסוימת בעבור תמורה שנקבעה בין הצדדים. זאת ועוד, הסכם זה יכול להכיל כל אשר יחליטו הצדדים (בהתאם למגבלות הקיימות בחוק).

משנאמר כי חוזה השכירות יכול להכיל את מה שהסכימו הצדדים – על מה חשוב להסכים ועל מה חשוב לא להסכם? בהמשך מאמר זה ננסה לסקור חלק מהנושאים החשובים שיש לשים לב אליהם, בין אם אתה שוכר ובין אם אתה משכיר.

דמי השכירות

חוזה השכירות צריך שיכלול באופן מפורש לא רק, מהם דמי השכירות בעבור תקופת השכירות, אלא גם את אופן התשלום ותנאי התשלום. קרי, האם התשלום חודש בחודשו או שמא מראש עבור כל רבעון או תקופה אחרת, האם התשלום בשקים, במזומן או לחילופין בהעברה בנקאית. ועוד – באיזה יום בחודש על השוכר לשלם למשכיר את דמי השכירות. לא זו בלבד, האם דמי השכירות קבועים לאורך כל תקופת השכירות או שמא עולים לשיעורים כל תקופה מסוימת? האם דמי השכירות צמודים למדד? ואם התשובה לכך חיובית, לאיזה מדד כדאי להצמיד אם בכלל? או לאיזה מדד נהוג להצמיד הסכמים מסוג אלו. שאלות רבות עולות רק בהקשר הבסיסי ביותר – דמי השכירות, אשר נראים לכולנו כטריוויאליים לחלוטין. לפיכך, חשוב הן עבור המשכיר והן עבור השוכר, לקבוע באופן ברור את דמי השכירות אשר ישולמו עבור תקופת השכירות, לרבות תקופת האופציה, באיזה אופן ישולמו דמי השכירות ובאיזה מועד, וכן האם דמי השכירות נשארים קבועים או לאו.

תקופת השכירות והאופציה

כפי שנאמר לעיל, על הצדדים לציין בחוזה השכירות את תקופת השכירות. יחד עם זאת, בדרך כלל, נהוג לתת אפשרות להארכת תקופת השכירות, הלא היא ה"אופציה". גם כאן, עולות תהיות בקשר לתקופה זו – למשל, מי רשאי לממש את תקופת האופציה? המשכיר או השוכר, או באיזה תנאים רשאי אותו צד לממש אותה, וכיצד עליו להודיע על רצונו לעשות כן? לכמה זמן תחול תקופת האופציה, ומה דמי השכירות אשר על השוכר לשלם למשכיר בעבור תקופה זו, כל אלו נדרשים לבוא לידי ביטוי בחוזה השכירות אחרת הדבר עלול להוביל למחלוקות בין המשכיר לבין השוכר. כך למשל, במצב בו הסכימו הצדדים על תקופת אופציה, אך לא קבעו את דמי השכירות עבור תקופת האופציה, נמצא השוכר בסיטואציה עגומה, כאשר יבקש לממש את תקופת האופציה (במידה ויהיה זכאי לכך) יכול המשכיר לדרוש דמי שכירות גבוהים יותר (פעמים בצדק ופעמים שלא בצדק), אשר השוכר לא יוכל לעמוד בהם, ובכך עצם העובדה שניתנה לשוכר האפשרות לממש את תקופת האופציה, ריקה מתוכן שהרי אינו יכול לעמוד בתשלום דמי השכירות החדשים אותם דורש המשכיר. אפשרות השוכר לפנות לבית משפט בסיטואציה זו אינה תמיד קורצת, שהרי עלויות המשפט בדרך כלל יהיו גבוהות יותר, וכך יצא השוכר עם שכרו בהפסדו. במידה והצדדים הגונים, ומבינים כי לא ניתן להמשיך את תקופת השכירות האופציה באותם דמי שכירות (בין אם השכירות גבוהה או נמוכה בשל תנודתיות השוק), ובאין התייחסות אחרת בהסכם, יכולים הם לקבוע את דמי השכירות בהתאם לשווי שוק של דירה דומה באזור דומה (רצוי להסתייע בשמאי מקרקעין לשם כך). גם הוראה בסיסית ופשוטה זו, לכאורה, בהסכם עלולה להוביל את הצדדים לשרטון ללא ניסוח נכון והתייחסות לפרמטרים אלו.

שוכר מוגן?

עוד נדבך חשוב, הן מבחינה משפטית והן בעל משמעות כספית, הינה אופי הזכות של השוכר – האם עסקינן בשכירות מוגנת או לאו, קרי – האם השוכר הינו דייר מוגן או שוכר רגיל. לדייר מוגן ישנם הגנות רבות, הכוללות בין היתר, הגבלה על גובה דמי השכירות – והחשוב מכל – מגבלות על פינויו מהדירה. לכן, חשוב ביותר לציין בהסכם השכירות כי מדובר בשכירות 'בלתי מוגנת' וכי חוק הגנת הדייר תשל"ב – 1972 (ולהלן –"חוק הגנת הדייר") לא חל על עסקת השכירות, וכן כי הדייר לא שילם דמי מפתח עבור שכירת הדירה. אם כן, יש לשים לב כי מצוין באופן מפורש בחוזה השכירות סעיף השולל את תחולת חוק הגנת הדייר.

מטרת השכירות

למרות שנראה לכולנו ברור, שאם אדם משכיר דירה אז בכוונתו לגור בדירה, לא כך הדבר. פעמים בהם אדם (או כל גוף אחר) מעוניין לעשות בדירה פעולה החורגת ממגורים, ואין לכך איסור באופן ברור בחוזה, הדבר יכול להוביל למחלוקות. למשל, השוכר משתמש בדירה למשרד קבלת לקוחות, פעילות זו מגבירה לאין ערוך את השימוש בדירה וכתוצאה מכך הבלאי בדירה גדל. דוגמא נוספת, השוכר משתמש בדירה לפעילות לא חוקית (למשל הימורים, גידול חומרים אסורים וכיוצ"ב), מעבר למרקם הפלילי, הדבר עלול לגרום לפגיעה בדירה, וכן לעימותים מול השכנים אשר סובלים ממטרד בשל פעילויות אלו. מצב אחר יכול להיות, שטרם חתימה על הסכם השכירות, השוכר מגלה בפניכם דעתו לשכור את הדירה לעצמו בלבד, ולאחר תקופה אתם מגלים כי בדירה גרים עוד מספר חברים, שצירפו עימם גם חיות מחמד. לכן, חשוב להגדיר בחוזה השכירות כי מטרת השכירות הינה למגורים בלבד, ואילו הזכות למגורים בדירה הינו לשוכר ולבני משפחות מדרגה ראשונה בלבד, ואם השוכר יפר זאת, יהיה המשכיר זכאי לפנות את השוכר ושאר הדיירים מהדירה לאלתר.

שכירות משנה והעברת זכויות

לא תמיד מסתכלים הצדדים בראייה צופה פני עתיד על הסכם בשכירות. ובמה דברים אמורים? כפי שנאמר לעיל, עסקת השכירות הינה עסקה למשך תקופה לא מבוטלת, פעמים גם שנים רבות. כידוע, לחיים הפתעות משלהם, ולכן יש להיערך לכך בהתאם. נשאלת השאלה, כאשר אין התייחסות לכך בחוזה השכירות, מה הדין כאשר בעיצומה של תקופת השכירות, נזקק השוכר לעזוב את הדירה, יתכן ויקבל עבודה חדשה בעיר רחוקה או אפילו בחוץ לארץ, או סתם כבר לא בא לשוכר לגור בדירה עוד – האם הוא יכול להשכיר את הדירה לצד שלישי? מאידך, יכול להתעורר מצב בו, המשכיר זקוק למשאבים כספים וכתוצאה מכך הוא נדרש למכור את הדירה – האם השוכר רשאי להתנגד לכך? לכן בין אם אתה שוכר או משכיר, רצוי להגדיר הוראה המתייחסת למצב בו השוכר אינו רוצה עוד להתגורר בדירה, למשל – אפשרות להכניס צד שלישי לנעלי השוכר בתנאי שצד שלישי ייתן ערבויות מתאימות ויהיה לשביעות רצונו של המשכיר או למצב בו המשכיר נאלץ למכור את הדירה בעוד השוכר עדיין גר בדירה, אזי – נקבע סעיף המאפשר למשכיר למכור את הדירה, בתנאי שצד שלישי אשר רוכש את הדירה יכבד את הסכמות הצדדים וישמרו זכויותיו של השוכר בהתאם לחוזה שכירות).

מיסים, ועד בית ותשלומים נוספים

מעבר לתשלום דמי השכירות, ישנם תשלומים נוספים אשר חלים על מחזיק בדירה – למשל, ארנונה, חשמל, מים, גז ואם הדירה נמצאת בבניין–יש לשלם גם תשלומי ועד בית, תשלומים אלו מגיעים למאות שקלים בחודש (ובדירות יוקרה גם לאלפי שקלים בחודש). על אף שמדובר בתשלומים אשר חלים באופן טבעי על מחזיק הדירה – הלא הוא השוכר, רשאים הצדדים להגדיר בחוזה השכירות כי כולם או חלקם יחולו על המשכיר (למשל – ביחידות דיור), לכן יש לבדוק את אופי השכירות ואת הסכמות הצדדים ולהביא אותן לידי ביטוי כפרק נפרד המתייחס לתשלומים אלו, ולציין באופן ברור על מי חלים תשלומים אלו אשר מגיעים לאלפי שקלים בשנה (אם לא עשרות אלפים).

ביטחונות

לביטחונות בחוזה שכירות ישנה חשיבות רבה בעיקר למשכיר הדירה, שהרי הוא מעוניין להבטיח את תשלום דמי השכירות, תשלום ההוצאות השוטפות של הדירה (ארנונה, חשמל, מים, גז, ועד בית וכיוצ"ב) ומעל הכל– שלא ייגרם נזק לדירה. מאידך, שוכר הדירה, מן הסתם, מעוניין למסור כמה שפחות בטחונות, מסיבות שונות, בין היתר, כדאי לא להעביר למשכיר יותר מידי כוח לידיו. ראשית, מומלץ מאוד לא להשכיר דירה ללא בטחונות ראויים, שנית, לא תמיד נכון להתעקש על בטחונות כבדים על מנת לא לגרום לחסמים להשכרת הדירה.

הבטוחה האולטימטיבית ביותר עבור המשכיר הינה ערבות בנקאית אוטונומית מאת השוכר. יחד עם זאת, בעסקת שכירות דירה, לא נהוג בדרך כלל למסור ערבות בנקאית, שהרי ערבות בנקאית הינה כסף לכל דבר, ואין בנמצא הרבה אנשים שיוכלו לעמוד בכך (ואולם, ישנם מצבים בהם רצוי להתעקש על קבלת ערבות בנקאית אוטונומית מאת השוכר). מה כן ראוי ונכון לבקש בדרך כלל? שטר חוב חתום על ידי השוכר ושני ערבים (כפי שבודקים את מצבו הכלכלי של השוכר רצוי לבדוק גם את מצבם הכלכלי של הערבים, כדי שלערבותם תהיה תועלת, במידת הצורך), שקים לביטחון, למשל – שק לפקודת העירייה במידה והשוכר לא שילם ארנונה, שק לפקודת חברת חשמל, לכיסוי חוב חשמל של השוכר, שק על סך שלושה חודשי שכירות, כולל הוראה מפורשת המסמיכה את המשכיר למלא את סכום החוב אשר על הדירה ולשלמו במידת הצורך, במידה והשוכר לא עשה כן עד לתום תקופת השכירות. תשומת הלב, כי אם רשום על השק "לביטחון בלבד" לא ניתן לשלם באמצעותו אלא רק לתבוע את סכומו בהוצאה לפועל. אם תאלצו לבחור בין בטוחה שהיא שטר חוב לבין שק אשר מצוין בו 'לביטחון בלבד', עדיפה בדרך כלל, הבטוחה של שטר החוב משתי סיבות עיקריות, האחת, על שטר החוב ניתן להוסיף ערבים, והשנייה כי ניתן להצמיד את הסכום למדד. מהצד השני, חשוב כי שוכר הדירה יעגן את זכותו לקבל בחזרה מאת המשכיר את הביטחונות תוך פרק זמן קצוב, ובפרט אם הוכיח השוכר כי שילם את כל החובות החלים עליו (כאמור בהסכם שכירות) בקשר לדירה.

מאמר זה חלק מסדרת מאמרים העוסקים בעסקאות במקרקעין, במאמר הבא בעניין הסכם שכירות, אם ירצה השם, ניתן התייחסות להיבטים חשובים נוספים, כגון:; ביטוח הדירה, פינוי דייר שלא מתפנה ומה ניתן לעשות במצב בו אחד הצדדים מפר את הוראות הסכם השכירות.

חשוב לציין כי האמור במאמר זה אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי, ואינו אלא סקירה כללית ותמציתית של הנושא בו עוסק המאמר.

במידה והינכם זקוקים לייעוץ משפטי והכוונה בנושא, משרדנו ישמח ללוות אתכם מתחילת הדרך ועד לסופה באופן מקצועי ואישי.