רכישת דירה, ובפרט רכישת דירה מקבלן הינה בדרך כלל העסקה החשובה ביותר במהלך חייכם, בה הינכם משקיעים את מרב כספכםונוטלים הלוואה למשך שני עשורם לפחות – הלא היא המשכנתא, ומכאן כי טרם ביצוע עסקה מסוג זו, יש לעשות בדיקות יסודיות ומקיפות, תוך שיקול דעת מעמיק, כך תשכילו לחסוך "הפתעות" לא נעימות, כספים רבים, תקלות בדרך ועוגמת נפש רבה – כל זאת על מנת לבצע בבטחה את עסקת חייכם.

ישנם פרמטרים רבים אשר על רוכש הדירה מאת הקבלן לקחת בחשבון ולבדוק טרם רכישת הדירה וכלה עד קבלת החזקה בה, אשר חלקם לא משפטיים גרידא, אלא מתייחסים, בין היתר, לסביבה בה אתם מעוניינים לרכוש את דירת חייכם, למשל, האם יש תחבורה ציבורית נגישה ליד הדירה? האם יש בקרבת מקום גנים, בתי ספר? האם יש מרכזים מסחריים? האם בסמוך לדירה יש תוכניות (או אפילו אפשרות ע"פ דין) לבנות גורד שחקים שיפגע בנוף המיועד? ועד כהנה וכהנה.

במאמר זה, נסקור חלק מהנקודות ומהפרמטרים שיש לקחת בחשבון טרם רכישת דירה חדשה מקבלן. חשוב להבין כי עורך הדין של הקבלן אינו מייצג את רוכש הדירה, אלא רק את הקבלן בלבד ועליו לשמור על האינטרסים של הקבלן (והרי לשם כך שכר הקבלן את שירותיו של עורך הדין). התשלום לעורך הדין של הקבלן יכול אולי להיות מטעה, אך התשלום אינו עבור שירותים משפטיים הניתנים לרוכש, אלא עבור השתתפות הרוכש בהוצאותיו המשפטיות של הקבלן.

הצעת הרכישה– מסמך משפטי חשוב

כיום קבלנים מחתימים את רוכשי הדירות על 'הצעת רכישה'. הצעת רכישה הינו בדרך כלל מסמך בו הרוכש מתחייב בפני הקבלן לרכוש דירה מסוימת במחיר נקוב, תוך שהרוכש מוסר גם דמי פיקדון המהווים 'דמי רצינות' אשר לא יוחזרו במידה ורוכש הדירה יחזור בו מהצעתו, או יותר נכון מהתחייבותו.

ראוי לתת את הדעת על מסמך זה במספר אספקטים. הראשון הוא, כי אין המדובר בזיכרון דברים בין הצדדים, אלא על הצעה שהרוכש מוסר לקבלן, ואילו הקבלן אינו מחויב להצעה זו – כך שהחיוב היחידי לביצוע העסקה מוטל עלרוכש הדירה בלבד. אספקט נוסף הוא, ברגע שחתם רוכש הדירה על הצעת הרכישה, בטרם קיבל ייעוץ (כלשהו), מעמדו של רוכש הדירה במהלך המשא ומתן קטן באופן דרסטי, שהרי הוא נתן כבר התחייבות לרכישת הדירה – לכן, היה ואדם מעוניין לקחת שירותיו של עורך דין לשם ליווי בהליך מורכב וחשוב זה, יש לעשות זאת טרם חתימה על הצעת הרכישה, כך רוכש הדירה ינהל את המשא ומתן מעמדה חזקה ולא נחותה, ויוכל לקבל מאת הקבלן הטבות (למשל: ערבויות בנקאיות על חשבון הקבלן, קביעת מועד תשלומים נוח, הצמדה למדד רק לאחר מספר תשלומים ועוד) שבדרך כלל בחוזה הרכישה של הקבלן חלים על רוכש הדירה. נדבך נוסף שיש לשים לב הוא, כי התשלומים עבור הדירה מוצמדים למדד תשומות הבנייה, אלא שבהצעת הרכישה מבקשים להצמיד את המדד למועד הצעת הרכישה ולא למועד חתימה על ההסכם. ממועד חתימה על הצעת הרכישה ועד למועד חתימה על הסכם המכר חולף לעיתים זמן לא מבוטל, שבועות, ופעמים גם חודשים – המשמעות הינה כסף, ולפעמים הרבה כסף (עשרות אלפי שקלים). בהנחה וחתמתם על הצעת רכישה ולאחר מכן גם על הסכם המכר, בדקו כי אכן כל התוספות שביקשתם או שהקבלן התחייב בפניכם, אכן באו לידי ביטוי בכתב בהסכם המכר, שאם לא כך הדבררב הסיכויים שלא תקבלו אותם.

טיפ שיכול להועיל: הוסיפו בכתב ידכם בסוף הצעת הרכישה את המשפט "על אף האמור לעיל, התחייבותנו זו כפופה להגעה לנוסח משפטי מוסכם. היה ולא יגיעו הצדדים לנוסח משפטי מוסכם, תושב הערבות ו/או הפיקדון למציע (רוכש) ללא קנסות, ולא תהא לאף אחד מהצדדים טענה ו/או דרישה ו/או תביעה האחד כלפי משנהו", והוסיפו חתימה שלכם גם בסמוך למשפט זה. קחו העתק מהצעת הרכישה לידכם!

קבלן או רק יזם?

כיום בניינים ודירות רבות נבנות על ידי יזמים, רוצה לומר – שלא בהכרח מי שמוכר לכם את בית חלומותיכם הוא זה שיבנה בפועל את הדירה. לפיכך, טרם רכישת הדירה יש לשאול ולבדוק האם מי שמוכר את הדירה הוא הקבלן המבצע, ואם לאו–יש לבדוק מיהו הקבלן המבצע. עם קבלת התשובה יש לבדוק בפנקס הקבלנים האם אותו קבלן מבצע אכן בעל הסיווג המתאים לביצוע הפרויקט בו נבנית הדירה, והאם רישיון זה בתוקף. לכן אם המוכר הינו רק יזם, חשוב שירשם באופן ברור בחוזה המכר מיהו הקבלן המבצע, וכן במידהוהמוכר יחליט להחליף את הקבלן המבצע, על המוכר לשכור שירותיו של קבלן מבצע אחר בעל סיווג קבלני מתאים ובתוקף, תוך מסירת הודעה אליכם (וכמובן שלא יהיה בכך כדי לאחר את מועד מסירת הדירה). באתר משרד הבינוי והשיכון ניתן לבצע בקלות בדיקה מיהו קבלן רשום, מה הסיווג והאם הרישיון בתוקף.

להלן הקישור: http://www.moch.gov.il/rasham_hakablanim/Pages/pinkas_hakablanim.aspx

המקרקעין – מי הבעלים?

טרם רכישת הדירה, עליכם לבדוק מה טיבם של זכויות הקבלן בקרקע עליה נבנית הדירה, ומה טיב הזכויות שהוא מוכר לכם. לשם כך, יש לדרוש מאת הקבלן למסור לכם מסמכים המוכיחים את זכויותיו במקרקעין. למשל: אם המקרקעין רשום בלשכת רישום המקרקעין (להלן – "טאבו"), יש לבקש נסח טאבו. לחילופין, אם המקרקעין רשום ברשות מקרקעי ישראל (להלן – "רמ"י") (בעבר נקרא מנהל מקרקעי ישראל), יש לבקש אישור זכויות (לרבות הסכם פיתוח ו/או חוזה חכירה). חשוב להבין כי גם אם הקרקע רשומה בטאבו, יתכן וזכויות הקבלן בקרקע הינם חכירה ולא בעלות.

זאת ועוד, עם קבלת המסמכים (וחשוב שיהיו עדכניים) ניתן לראות את מצב הזכויות בקרקע – מי הבעלים, האם יש משכנתא, האם יש עיקול, האם יש למישהו אחר זכויות בקרקע וכדומה.

כך שלמעשה, בטרם תתחילו להשקיע כספים וזמן בעבור רכישת הדירה, יש לבדוק מסמכי הוכחת בעלות על המקרקעין, שהרי אם המוכר אינו בעל הזכויות בקרקע או לחילופין יש על הקרקע הגבלות ובעיות – רצוי לא להיכנס לעסקה מראש.

נסח טאבו יכול כל דורש לקבל, ללא קשר מה טיב הזכויות שלו בקרקע. ניתן לעשות זאת גם באופן מקוון דרך אתר האינטרנט של רשות המשפטים (תמורה לאגרהסימלית), בעוד אישור זכויותמאת רמ"י (חוזה חכירה ו/או פיתוח) לא ניתן לקבל אם אינך בעל הזכות, ולכן יש לבקש זאת מאת הקבלן.

קישור לאתר של משרד המשפטים לשם הנפקת נסח טאבו: https://ecom.gov.il/counter/alternative/tabuNesach/Homepage.aspx?counter=10&catalog=1&category=tabuNesach&Language=he

הסכם המכר – מספר נקודות חשובות

המפרט הטכני

בהתאם לסעיף 3 לחוק המכר (דירות) התשל"ג– 1973  (ולהלן – "חוק המכר") על הקבלן לצרף לכל הסכם מכר 'מפרט טכני' שאושר בצו על ידי ועדת הכלכלה של הכנסת. לפיכך הותקן צו מכר דירות (טופס של מפרט) אשר מתעדכן מעת לעת (ולהלן – "צו המכר"). אפשר לומר כי המפרט הטכני למעשה הוא כמו תעודת הזהות של הדירה, במפרט הטכני חובה לציין את זהות המקרקעין עליו נבנית הדירה, פרטי הדירה (קומה, מספר דירה), מה כוללת הדירה (למשל: מטבח, כמה אמבטיות, כמה חדרים, האם יש ממ"ד וכדומה) שמות מלאים של הצדדים (כולל מספר זהות – ת.ז/ח.פ), שטח הדירה (בהתאם לקריטריונים הקבועים בצו המכר), האם לדירה צמודים שטחים נוספים (למשל: חניה/גינה/מחסן/גג – ומה שטחם), תיאור הבניין בו נבנית הדירה  (איזה סוג דירות, כמה דירות, כמה חדרי מדרגות ומעליות בבניין, לרבות אפיונם, חומרי הבנייה, גימור הבניין ועוד), אפילו את פרטי האדריכל יש לציין, וזוהי רק רשימה חלקית…

עוד קובע צו המכר, באופן מפורש, כי סטייה של עד 2% בשטח הדירה וצמודותיהבפועל ו/או סטייה של עד 5% באביזרים בדירה בפועל ו/או סטייה של עד 5%משטח הדירה בפועל, לבין השטחים ו/או המידות הקבועות במפרט הטכני, הינה סטייה מקובלת ואינה מהווה הפרה של התחייבויות הקבלן כלפי רוכש הדירה.

צו המכר דורש כי הקבלן יציין במפרט את פרטי האביזרים שהוא נותן לרוכש הדירה, למשל: סוג הארנונות לרבות אורכם ורוחבם, רשימה מפורטת של דלתות, חלונות ותריסים לכל חדר בדירה, לרבות כמות, סוג החומר וסוג הפתיחה, וכן סוג ומידות של כלים סניטרים בדירה ביחס לכל חדר וחדר. על הקבלן לציין במפרט הטכני גם את מספר נקודות החשמל, הטלפון, הטלוויזיה, והתאורה בקשר לכל חדר בדירה.

המטרה של המפרט הטכני, בין היתר, היא לפשט כמה שיותר את התחייבות הקבלן כלפי הרוכש בקשר לטיבה של הדירה על מרכיביה. המפרט הטכני נותן בעצם לרוכש המחשה מסוימת כיצד תראה דירתו הנחשקת בבוא העת לאחר גמר הבנייה.

הבנייה

אם רכשתם דירה טרם החלו עבודות הבנייה, או לחילופין הללו רק התחילו – מדובר על ציר זמן ארוך למדי, שיכול להגיע גם לשלוש שנים. ראשית, יש לבדוק האם כבר ניתן היתר בנייה לבניית הדירה (או הפרויקט), והאם היתר הבנייה בתוקף. חתימה על הסכם מכר כאשר יש היתר בנייה בר תוקף הינו בעל משמעות חשובה מאוד.

זאת ועוד, פעמים רבות, הדירה הנרכשת מהווה חלק מפרויקט הכולל מספר בניינים, כך שהקבלן בונה את הפרויקט לפרקים – תחילה בניין אחד, מאכלס, בניין שני, מאכלס וכן על זה הדרך. במצב זה, יתכן ולא כל עבודות הפיתוח של הפרויקט יושלמו, וגרוע מכך – יתכן והדבר יגרום לכם למטרד רב, וחסימת דרכי גישה לדירה. לפיכך, חשוב להבין באיזה סוג פרויקט רכשתם את הדירה, ובאיזה אופן בדעתו של הקבלן לבנות את הפרויקט – האם כחטיבה אחת או לפרקים. יחד עם זאת, חשוב מאוד שיהיה נקוב בהסכם מכר את התחייבות הקבלן לסיים את כל עבודות הפיתוח בפרויקט, ובפרט להשלים את בנית הרכוש המשותף טרם מסירת החזקה בדירה או תוך מועד אחר קצוב, תוך דגש על כך, כי לא יהיה בכך כדי לפגוע בדרכי הגישה לדירתכם וכן כי הקבלן ידאג למן הרגע הראשון של קבלת החזקה לדרכי גישות סבירות ונוחות לדירהוצמודותיה (מחסן, חניה…).

מסירת החזקה בדירה

מועד קבלת החזקה בדירה בעל משמעות חשובה לשני הצדדים, לכן חשוב לוודא שירשם בהסכם המכר, באופן ברור, מועד מסירת החזקה בדירה, כשהדירה נקייה מכל חוב ו/או שעבוד ו/או זכות אחרת פרט לזכות הקשורה ברוכש הדירה (למשל, משכנתא שנטלתם).

סעיף 5א לחוק המכר קובע פיצויים מוסכמים להם זכאי הרוכש במידה והקבלן איחר במסירת החזקה בדירה לתקופה של מעל 60 ימים, כאשר פיצוי זה יחול באופן רטרואקטיבי, כלומר יחושב החל מיום הראשון של האיחור. כיוון שבנייה איננה מדע מדויק, המחוקק נתן לכך ביטוי, ואפשר לקבלן לקבוע סעיף בחוזה שיעגן את הזכות של הקבלן למסור את הדירה באיחור של עד 60 ימים ללא מתן פיצוי לרוכש הדירה. גובה הפיצוי להם זכאי רוכש הדירה בשל האיחור כאמור לעיל הינו סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה במכפלה של 1.5 עבור שמונת החודשים הראשונים, ועבור איחור של תשעה חודשים ומעלה – בדמי שכירות כאמור לעיל במכפלה של 1.25.

יחד עם זאת, הדין מאפשר לקבלן להחריג את הפיצוי, כך שהקבלן לא ישלם פיצוי עבור איחור במסירה היה ונגרם כתוצאה של נסיבות שאינן בשליטתו ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן לא מוטל עליו (למשל: שביתה ארצית שגרמה להפסקת עבודות הבנייה).

זאת ועוד, במועד שנקבע למסירת החזקה בדירה, יערך פרוטוקול מסירת דירה, בה עליכם לרשום את כל הליקויים הקיימים בדירה. לא לחשוש, הדין וגם הפסיקה מכירה בכך, כי רוכש הדירה אינו בעל מקצוע מיומן ואינו יכול לראות את כל הליקויים הקיימים בדירה, בטח לא פגמים שאינם נראים לעין (למשל, רטיבויות), כך שגם אם לאחר מסירת הדירה נגלה לעינכם פגם או ליקוי – יש לדווח על כך לקבלן, רצוי בהקדם, ואילו על הקבלן לתקן את הליקויים על חשבונו, בכפוף להוראות הדין (מועדים ואחריות).

על מנת להיות בטוחים כי לא החסרתם דבר בפרוטוקול המסירה, רצוי להיעזר בשירותיו של מהנדס בניין אשר נותן חוות דעת בקשר לליקוי בנייה, לעניין אחריות הקבלן והמועדים שנקבעו לכך בדין ראו להלן.

תקופת הבדק והאחריות

גם לאחר מסירת הדירה, הקבלן לא סיים את התחייבויותיו כלפיכם. סעיף 4 לחוק המכר קובע תקופת אחריות לביצוע העבודות בקשר לדירה. אחריות הקבלן מתחלקת לשתי תקופת, תקופת הבדק ותקופת האחריות. תקופת הבדק קבועה בתוספת לחוק המכר, ותחילתה ממועד העמדת הדירה לרשות הקונה, תקופת האחריות הינה תקופה בת 3 שנים, ותחילתה בתום תקופת הבדק.

תקופת הבדק עבור דירות שנרכשו מיום 06/04/11 ואילך הינה:

• ליקוי במוצרי מסגרות ונגרות, לרבות אלומיניום ופלסטיק – שנתיים.
• ליקוי בריצוף וחיפוי פנים לרבות שקיעות ושחיקה – שנתיים.
• כשל בתפקוד ובעמידות של מכונות ודוודים – שלוש שנים.
• ליקוי בפיתוח חצר, לרבות שקיעות, בין השאר של מרצפות בקומת קרקע, בחניות, במדרכות ובשבילים בשטח הבניין, וכן ליקויים במשטחים מחומרי גימור שונים – שלוש שנים; לעניין זה, "פיתוח חצר" – לרבות שבילים, משטחים, קירות, גדרות, רכיבים בנויים ומערכות, ובכלל זה מערכות מים, ביוב, ניקוז, חשמל, תאורה ותקשורת.
• כשל בתפקוד ובעמידות של מרכיבי מערכות הבידוד התרמי – שלוש שנים.
• כשל (לרבות נזילות) במערכות צנרת, לרבות מים, מערכת הסקה ומרזבים, דלוחין וביוב – ארבע שנים.
• כשל באיטום המבנה, לרבות בחללים תת-קרקעיים, בקירות, בתקרות ובגגות, לרבות גגות קלים עם סיכוך – ארבע שנים.
• סדקים ברוחב גדול מ-1.5 מ"מ ברכיבים לא נושאים – חמש שנים.
• התנתקות, התקלפות או התפוררות של חיפויי חוץ – שבע שנים.
• כל אי-התאמה אחרת שאינה אי-התאמה יסודית – שנה אחת.

תקופת הבדק עבור דירות שנרכשו טרם 06/04/11 או שבנייתן נסתיימה טרם מועד זה, אף אם נמכרו לאחר מכן הינה:

• צנרת כולל מערכת הסקה ומרזבים – שנתיים.
• חדירת רטיבות בגג, בקירות ובמקלט – שלוש שנים.
• מכונות, מנועים ודודים – שלוש שנים.
• קילוף חיפויים בחדרי מדרגות – שלוש שנים.
• שקיעת מרצפות בקומת קרקע – שלוש שנים.
• שקיעת מרצפות בחניות, במדרכות, בשבילים בשטח הבניין – שלוש שנים.
• סדקים עוברים בקירות ובתקרות – חמש שנים.
• קילופים ניכרים בחיפויים חיצוניים – שבע שנים.
• כל אי-התאמה אחרת, שאינה אי-התאמה יסודית – שנה אחת

ההבדל לעניין אחריות הקבלן בין תקופת הבדק לבין תקופת האחריות, הינה נטל ההוכחה. רוצה לומר, כי כל ליקוי שהתגלה בתקופת הבדק הינו באחריות הקבלן, אלא אם כן הוכיח הקבלן כי הליקוי נגרם בשל מעשה או מחדל של הרוכש. לעומת זאת, בתקופת האחריות, נטל ההוכחה מתהפך, הקבלן יהא אחראי על כל ליקוי שהתגלה בתקופת האחריות במידה והרוכש הוכיח כי מקורו של הליקוי בעבודות, בתכנון או בחומרים.

זאת ועוד, היה והתגלה ליקוי יסודי בדירה (בעיה ביציבות, בבטיחות ובתקינות העומסים), במהלך 20 שנה שתחילתן במועד בו העמיד הקבלן את הדירה לרשות הרוכש, על הקבלן לתקן את הליקוי היסודי, זולת אם הוכיח הקבלן כי הליקוי היסודי נגרם בשל מעשה או מחדל של הרוכש.

רישום זכויות הרוכש בטאבו

רישום זכויות רוכש הדירה בלשכת רישום המקרקעין מעידה על איתנות זכות הרוכש בדירה. כפי שנאמר לעיל, יש לבחון בטרם רכישת הדירה איזו זכות מוכר הקבלן (האם בעלות או חכירה).

המועד לרישום הדירה בלשכת רישום המקרקעין קבוע בסעיף 6ב לחוק המכר. יש לבחון האם הדירה שנרכשה הינה דירה הניתנת לרישום בפנקס הבתים המשותפים בלשכת רישום המקרקעין (למשל, יש לפחות שתי דירות על אותם המקרקעין), או עסקינן בדירה שאינה ניתנת לרישום בפנקס הבתים המשותפים בלשכת רישום המקרקעין.

אם רכשתם דירה הניתנת לרישום בפנקס הבתים המשותפים, אזי על הקבלן מוטלת החובה לגרום לרישום הבניין בו מצויה הדירה בפנקס הבתים המשותפים תוך 12 חודשים ממועד ביצוע הפרצלציה (הליך חלוקה ואיחוד של המקרקעין) על המקרקעין או תוך 12 חודשים ממועד העמדת הדירה לרשות הרוכש, לפי המאוחר מבניהם. פעמים רבות, הבניין לא נרשם בפנקס הבתים המשותפים בשל עיכוב, שאינו בהכרח תלוי בקבלן, בשל אי ביצוע פרצלציה במקרקעין. זאת ועוד, לאחר תום המועד לרישום הבניין בפנקס הבתים המשותפים, חלה על הקבלן החובה כאמור לרשום את זכויות הרוכש בדירה עצמה בפנקס הבתים המשותפים, וזאת תוך 6 חודשים ממועד רישום הבניין בפנקס הבתים המשותפים או לחילופין תוך 6 חודשים ממועד העמדת הדירה לרשות הרוכש, ושוב – לפי המאוחר מבניהם.

אם הדירה שרכשתם אינה ניתנה לרישום בפנקס הבתים המשותפים, עדיין מוטלת על הקבלן החובה לרשום את זכויותיכם בלשכת רישום המקרקעין, ואולם הפרוצדורה קצרה יותר – על הקבלן מוטלת החובה לגרום לרישום זכויות הרוכש בדירה תוך 6 חודשים ממועד ביצוע הפרצלציה או תוך 6 חודשים ממועד העמדת הדירה לרשות הרוכש, לפי המאוחר מבניהם.

מאמר זה אינו מהווה תחליף לייעוץ משפטי ואינו כולל את כל ההיבטים הכרוכים ברכישת דירה מקבלן, מאמר זה נועד לשפוך מעט אור על עסקה סבוכה ומורכבת זו.

במידה והינכם זקוקים לייעוץ משפטי והכוונה בנושא, משרדנו ישמח ללוות אתכם מתחילת הדרך ועד לסופה באופן מקצועי ואישי.